유치권의 대상물건과 피담보채권의 범위
Q: 작년에 발주자로부터 7세대의 다세대주 주택 건설공사를 도급받은 종합건설회사로부터 청호 및 기타 잡철공사 공사를 하도급받아 완료했는데, 종합건설회사가 하도급대금 잔금을 지급하지 않아서 신축된 다세대주택 중 1세대를 점유하기 시작했다. 아무래도 1세대로는 부족할 것 같이 주택 소유자인 발주자에게 7세대 전부에 대하여 유치권을 행사한다는 통지를 했다.
그런데 발주자는 ① 원사업자가 자신에게 유치권 포기를 했기 때문에 수급사업자인 우리 회사도 유치권을 행사할 수 없고, ② 가사 유치권 행사가 가능하더라도 실제 점유하고 있는 1세대에 대해서만 행사할 수 있으며, ③ 이 경우 피담보채권은 7세대에 대한 미지급 하도급대금이 아니라 점유하고 있는 1세대에 대한 미지급하도급대금으로 한정된다 한다. 그 말이 맞나?
A: 결론부터 말씀드리면 수급사업자는 원사업자의 유치권을 대신 행사할 수도 있지만 자기 자신의 유치권도 행사할 수 있다. 그래서 원사업자가 유치권행사를 포기했더라도 수급사업자는 자기의 유치권을 행사하면 되므로 유치권행사가 가능하다. 다만 유치권은 행사 시점에 실제 점유를 하고 있어야 하고 그 점유는 불법적으로 개시되어서는 안되는 것이므로 당시 합법적으로 점유한 1세대에 대해서만 유치권행사가 가능하다. 한편, 피담보채권은 1세대에 대한 미지급 하도급대금뿐 아니라 전체 세대에 대한 미지급 하도급대금이다. 그래서 미지급된 하도급대금 전부를 받기 전까지 소유자 등에게 점유하고 있는 1세대에 대하여는 이전해 주지 않아도 된다.
공사대금채권과 관련한 유치권 행사의 요건은 ① 타인 소유의 건물이어야 하고(독립된 건물로 볼 수 없는 미완성건물은 유치권행사 대상이 될 수 없다), ② 피담보채권이 대상물과 견련성이 있어야 하며(공사대금채권은 그 건물과 관련성이 인정되지만, 공사에 사용된 자재공급대금은 견련성이 없다), ③ 피담보채권이 변제기에 있어야 하고, ④ 채권자가 반드시 목적물을 점유하고 있어야 한다(직접점유뿐 아니라 간접점유도 가능하지만, 반드시 그 점유가 합법적이어야 하며, 점유를 잃어 버리고 난 다음의 재점유는 일반적으로 인정되지 않는다).
본건에서 쟁점은 ④이다. 그래서 7세대의 창호와 잡철공사를 하였다면 그 7세대에 대하여 합법적 점유를 하였을 것인데 1세대 이외에 모두 점유를 이전해 주었다면 1세대에 대하여만 유치권을 행사할 수 있다고 보아야 한다. 점유를 상실한 다음 재점유를 하는 경우에, 그 소유자가 재점유를 허용하거나 또는 재점유할 권원이 있지 않는 한, 사실상 점유의 침탈로 불법이기 때문이다.
이 경우, 수급사업자가 1세대에 대한 유치권으로 담보받을 수 있는 하도급 공사대금채권은 그 1세대에 대한 하도급대금 뿐인지 아니면 전체 공사한 7세대의 하도급대금 전부인지가 문제된다. 대법원은 “민법 제320조 제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고, 한편 민법 제321조는 ‘유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다’라고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다.
다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다”고 판시하였다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결). 따라서 점유한 1세대의 유치권의 피담보채권은 7세대 전체에 대한 미지급 하도급대금이다.
한편, 원사업자(수급인)이 공사대금채권을 담보하기 위해 유치권을 행사할 수 있는 것처럼 수급사업자(하수급인)도 하도급공사대금채권을 담보하기 위해 유치권을 주장할 수 있다. 법원은 골조공사를 하도급받은 자가 유치권행사를 주장한 사안에서 “자신의 공사대금채권을 위한 독립한 유치권을 취득행사할 수도 있고, 수급인의 유치권을 원용하여 행사할 수도 있다”고 판시했다(대법원 2007. 5. 15.자 2007마128 결정). 수급사업자는 원사업자가 포기한 원사업자의 유치권을 원용할 수는 없지만, 원사업자의 포기와 무관하게 자신의 유치권을 가지고 있으므로 이를 행사하면 되는 것이다.
